Press Release: Auer Witte Thiel: Renovierungslärm begründet nur in Einzelfällen Mietminderung

München – November 2011. Das Oberlandesgericht Braunschweig begrenzt in einem aktuellen Urteil die Gewährleistungspflichten des Vermieters. Mietminderungen seien nur dann zulässig, wenn die Beeinträchtigung die Mietsache unmittelbar betrifft und der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses nicht mit Störungen hat rechnen können. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel berichten über das aktuelle Urteil (OLG Braunschweig, 1 U 68/10).

Mietkürzungen sind nur dann zulässig, wenn die Beeinträchtigung die Mietsache unmittelbar betrifft. Dies entschied das Oberlandesgericht Braunschweig im Oktober dieses Jahres und beendete damit einen seit mehreren Jahren währenden Rechtsstreit. Zugleich stellten die Richter fest, dass mögliche Ansprüche aus der Verletzung der Gewährleistungspflicht nur dann berechtigt sind, wenn mit der betreffenden Störung der Mietsache nicht bereits zum Zeitpunkt des Zustandekommens des Mietverhältnisses hat gerechnet werden können.

Der aktuellen Entscheidung liegt ein Fall aus Göttingen zugrunde. Der beklagte Mieter, ein Inhaber eines Gastronomiebetriebs, hatte die Mietzahlung vermindert und dies mit den 2009 begonnenen Bauarbeiten an der angrenzenden Jakobikirche begründet, die für seinen Imbiss einen Umsatzrückgang von 30 Prozent bedeutet hätten. Die Vermieterin legte Klage gegen die Mietminderung ein. Das Landgericht gab der Klage statt; die seitens des Beklagten gegen die Entscheidung gerichtete Berufung vor dem Oberlandesgericht Braunschweig scheiterte. Die Richter des OLG verwiesen darauf, dass eine Mietminderung nur dann berechtigt sei, wenn die Einschränkungen die Mietsache direkt betreffen. Im vorliegenden Fall sei dies nicht der Fall, da der Mangel nicht der Mietsache selbst anhafte. Störungen des Gebrauchs der Mietsache durch mittelbar wirkende Gründe wie etwa Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück seien zudem nur dann gewährleistungsrechtlich entscheidend, wenn die Möglichkeit einer derartigen Beeinträchtigung zu Vertragsbeginn nicht erkennbar gewesen sei. Bei Gebäuden mit älterer Bausubstanz müsse die Nachbarschaft aber grundsätzlich mit Beeinträchtigungen durch Renovierungstätigkeiten rechnen, stellte das OLG Braunschweig fest. Nur in Einzelfällen, wenn der gastronomische Betrieb unmöglich oder in erheblicher Weise eingeschränkt sei, könne das Gewährleistungsrecht zur Anwendung kommen. Dass dies der Fall sei, habe der Imbissbetreiber nicht hinreichend darlegen können, fassten die Richter in ihrer Begründung zusammen.

Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel werten das Urteil als wichtige Stärkung der Vermieterrechte. Auer Witte Thiel berichten monatlich über aktuelle Urteile im Mietrecht.

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Über Auer Witte Thiel

Die Spezialisierung auf Schwerpunktbereiche und der Ausbau von Kernkompetenzen in bestimmten Fachbereichen sind im anwaltlichen Dienstleistungsbereich unverzichtbar. Auer Witte Thiel vertritt im Bereich Miet-, Immobilien- und Baurecht eine Vielzahl von Wohnungsbauunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften. Sitz der Kanzlei Auer Witte Thiel ist München.

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